Lintroduction d’un recours contre le permis de construire, qu’il soit gracieux ou contentieux, ne suspend pas son exécution (dans les faits toutefois, la plupart des constructeurs attendent que leur permis de construire soit devenu définitif et purgé de tout recours avant de le mettre en œuvre).

Desvoisins qui s'estiment lésés par votre future construction peuvent, dans les deux mois de l'affichage du permis sur votre terrain, exercer un recours contre votre permis pour en contester la

Ce n’est plus un secret pour personne les logements manquent dans les grandes agglomérations. Le législateur fait donc son possible pour limiter les entraves à la construction. Dans cette optique, l’ordonnance du 18 juillet 2013 relative aux contentieux de l’urbanisme, dite ordonnance Duflot, avait pour ambition affichée de juguler les contestations contre les permis de construire. En théorie, le recours exercé contre un permis de construire qu’il soit gracieux ou contentieux ne suspend pas l’autorisation d’urbanisme accordée. Le titulaire du permis de construire est par conséquent libre de mettre en œuvre cette autorisation sans attendre que le juge administratif se soit prononcé au fond. Et il appartient à celui qui le conteste, parallèlement à son recours en annulation, d’agir en suspension devant le juge des référés dans les conditions fixées par l’article du Code de justice administrative ce qui, le plus souvent, est compliqué. Mais il en va autrement en pratique, notamment pour les promoteurs immobiliers. D’abord, les opérations qu’ils mettent en place portent bien souvent sur des terrains dont ils ne sont pas encore propriétaires. Par sécurité, la promesse ou le compromis de vente prévoit donc une condition suspensive de permis de construire purgé de recours. Ensuite, abstraction faite de la question de vente du terrain, les promoteurs financent rarement leurs projets sur fonds propres. Et les organismes prêteurs ont tendance à geler leurs crédits lorsqu’un recours est initié. Devant cette situation, l’ordonnance Duflot a complété le Code de l’urbanisme voir son livre VI, articles et suivants. La mesure la plus commentée, lors de l’entrée en vigueur de l’ordonnance, était celle qui portait sur les recours dits abusifs. Malheureusement, le recul montre que l’article du Code de l’urbanisme n’a qu’une portée extrêmement limitée. Il ouvre le droit au titulaire du permis de construire de solliciter devant le juge administratif saisi d’un recours la condamnation de l’auteur de celui-ci à lui verser des dommages-et-intérêts. Mais il faut pour cela établir que le recours a été mis en œuvre dans des conditions qui excèdent la défense des intérêts légitimes du requérant » et qu’il cause un préjudice excessif au bénéficiaire du permis ». Ces formulations sont d’une telle imprécision que, sauf dans des cas très marginaux, le juge administratif refuse d’appliquer le texte. Citons par exemple l’arrêt rendu par la cour administrative d’appel de Marseille le 20 mars 2014 n° 13MA02161, jugeant abusif le recours introduit par une personne ayant fait l’acquisition d’un appartement qu’elle n’occupait pas, dans le seul but de se constituer artificiellement la qualité de voisin lui donnant intérêt à agir. Malgré la mauvaise foi évidente du requérant, la cour administrative d’appel n’en a pas moins rejeté la demande de dommages et intérêts formulée par le bénéficiaire du permis de construire, dans la mesure où il ne justifiait pas du caractère excessif de son préjudice. Un jugement rendu par le tribunal administratif de Lyon le 17 novembre 2015 n° 1303301 a bien fait quelques vagues en retenant le caractère abusif d’un recours initié par des particuliers et en les condamnant à verser des dommages et intérêts au titulaire du permis. Mais, a priori, il n’a pas vocation à se généraliser. En effet, l’un des requérants était un opposant au maire ayant accordé l’autorisation d’urbanisme et le jugement retient que la requête a été présentée dans un contexte de conflit politique et qu’il a été fait une publicité autour de ce recours qui excède largement son cadre … ». Est également mise en avant l’attitude dilatoire des requérants, qui ont produit très tardivement une pièce propre à justifier de leur intérêt à agir et n’ont fait état d’aucun moyen sérieux. Non seulement cette décision a été rendue au regard de considérations factuelles très spécifiques, mais elle a été frappée d’appel à ma connaissance, l’arrêt d’appel n’a toujours pas été rendu. D’ailleurs, les titulaires des permis de construire sont eux-mêmes réticents à l’utiliser et préfèrent souvent saisir les juridictions civiles de demandes indemnitaires pharaoniques, dans l’objectif compréhensible, à défaut d’être louable de faire pression sur les auteurs des recours. A ceci près que le juge civil a sensiblement la même approche que le juge administratif. La meilleure illustration en est sans doute l’arrêt rendu par la Cour de cassation le 5 juin 2012 n° 11-17919 qui confirme un arrêt de la cour d’appel d’Aix en Provence ayant condamné une société de promotion immobilière à verser près de € de dommages et intérêts à l’une de ses concurrentes, titulaire du permis de construire contesté. Dans ce cas d’espèce, le promoteur condamné envisageait de réaliser à proximité de son concurrent un programme immobilier de nature équivalente à celui ayant fait l’objet du permis de construire. Là encore, seules des circonstances très particulières justifient donc la condamnation au premier chef, la qualité de professionnel de l’immobilier et un comportement déloyal. En résumé, l’article du Code de l’urbanisme n’a manifestement pas vocation à être appliqué aux requérants les plus nombreux, c’est-à-dire des particuliers se trouvant à proximité immédiate du projet de construction, qui craignent une atteinte à leur cadre de vie et une dévalorisation de leur patrimoine. L’article du Code de l’urbanisme, lui aussi issu de l’ordonnance Duflot du 18 juillet 2013, avait fait moins de bruit au départ mais promettait d’être plus efficace, du moins jusqu’à une période récente. Il traite de l’intérêt à agir de l’auteur du recours contre le permis de construire, qui n’est recevable à le faire que si les travaux sont de nature à affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance » de son bien. Certains tribunaux administratifs se sont servis allégrement de ces nouvelles dispositions, appréciant l’intérêt à agir des requérants de façon particulièrement stricte. Cependant, le Conseil d’État est venu y mettre de l’ordre, du moins en ce qui concerne les voisins immédiats de la construction projetée. Ceux-ci justifient désormais d’un intérêt à agir s’ils font état d’éléments relatifs à la nature, à l’importance ou à la localisation du projet cela résulte d’un arrêt rendu par la Haute juridiction le 14 avril 2016 sous le n° 389798, position confirmée par son arrêt du 20 juin 2016, rendu sous le n° 486932. Finalement, l’outil le plus efficace issu de l’ordonnance Duflot est sans doute l’article du Code de l’urbanisme, qui permet aux magistrats de n’annuler que partiellement un permis de construire s’ils constatent que le vice qui l’affecte ne concerne qu’une partie du projet et peut être régularisé par voie de permis modificatif. Dans ce cadre, les promoteurs qui savent qu’un vice affecte le permis mais qu’il est mineur ont tendance à déposer une demande de permis modificatif sans attendre la décision du tribunal, ce qui leur permet de disposer d’une autorisation valide dès que le juge administratif s’est prononcé. Mais encore faut-il disposer du temps nécessaire il est très souvent délicat de prolonger la durée de validité du compromis de vente du terrain d’assiette du projet, une contestation de la décision rendue est toujours possible la voie de l’appel est pour le moment interdite en matière de contestation de permis de construire dans les villes les plus importantes, mais pas un recours devant le Conseil d’État et les promoteurs ont donc tendance à privilégier des projets s’avérant moins compliqués à mettre en œuvre. D’autres outils sont propres à juguler les contestations contre les permis de construire. D’une part, la notification du recours au titulaire du permis, imposée par l’article du Code de l’urbanisme, reste assez efficace, l’absence de notification ou la notification irrégulière tout comme l’absence de justification dans les délais, auprès du greffe, d’une notification pourtant régulière rendant irrecevable la procédure dans sa globalité. D’autre part je l’ai brièvement évoqué plus haut, le décret du 1er octobre 2013 interdit la voie de l’appel aux contentieux portant sur les autorisations de construire des logements ou sur les permis d’aménager des lotissements. Ce dispositif ne concerne que les communes soumises à la taxe sur les logements vacants. Il n’est par ailleurs applicable qu’aux recours introduits entre le 1er décembre 2013 et le 1er décembre 2018. S’il est contestable sur le plan des principes, il contribue très certainement à réduire le délai de traitement des recours et pourrait bien être reconduit après le 1er décembre 2018, le législateur s’employant en la matière à expérimenter avec plus ou moins d’adresse. Ce même décret du 1er octobre 2013 a instauré ce que l’on appelle la cristallisation des moyens, c’est-à-dire la possibilité pour le juge de fixer une date au-delà de laquelle des moyens nouveaux ne pourront plus être invoqués. C’était l’objet de l’article du Code de l’urbanisme, qui n’ouvrait cette possibilité que sur demande motivée de l’un des parties au procès. Mais le décret du 2 novembre 2016 vient de généraliser la solution, les magistrats pouvant désormais en user d’office voir le nouvel article du Code de justice administrative. Mentionnons enfin la naissance de contrats d’assurance contre les recours des tiers, destinés à permettre aux promoteurs de construire malgré tout. Cependant, dans l’immédiat, très peu de contrats semblent satisfaisants. Même si je possède assez peu de renseignements sur ce point, leur souscription nécessite une étude préalable assez onéreuse portant sur les chances d’aboutir du recours, exercice périlleux s’il en est. Instaurer une procédure d’urgence au fond, similaire à celle dite à jour fixe » devant les juridictions civiles, s’avérerait indéniablement porteur. Mais cela a déjà été envisagé et l’encombrement actuel des juridictions administratives ne le permet sans doute pas. Tout laisse penser que d’autres essais seront faits pour tenter de réduire un contentieux que l’on disait moribond il y a quelques années, mais dont ma pratique me laisse penser qu’il est voué à perdurer voire à se développer, puisqu’il constitue la seule arme efficace bien qu’à certaines conditions offerte aux voisins d’un projet de construction pour défendre leurs intérêts en amont de celui-ci. Et si certains promoteurs semblent prêts à acquérir toujours plus cher des parcelles toujours plus petites, c’est pour ensuite exploiter de façon optimale leurs droits à construire… Ce qui impacte d’autant plus les voisins, qui ne perdent pas seulement une vue sur tel ou tel monument, de l’ensoleillement, mais bien une partie de leur patrimoine, les biens dont ils sont propriétaires se trouvant dévalués. Certes, cette dévaluation est difficile à appréhender. Mais elle est bien réelle dans la plupart des cas. Par conséquent, même si la solution-miracle était trouvée pour réduire les recours contre les permis de construire ou limiter leurs effets, un contentieux de la dévaluation pourrait bien se développer devant les juridictions civiles. Sauf cas exceptionnels, elles sont pour le moment réticentes à indemniser les voisins de la construction. Mais les préjudices de ces derniers risquant de s’aggraver, et la proportionnalité semblant dans l’air du temps, qui sait ce qu’il adviendra dans les prochaines années…

Permis de construire retiré, obligé d’acheter Dans le guide sur l’achat d’un terrain à bâtir, j’explique qu’il convient de poser en condition suspensive l’obtention d’un permis de construire purgé de tout recours et retrait. Un permis de construire purgé de tout recours implique que le délai de recours des tiers de deux mois est expiré. Un permis de construire purgé de tout retrait implique que le délai de trois mois accordé à l’administration pour retirer le permis est expiré. Lorsque j’échange avec des “constructeurs de maisons”, je m’aperçois que cette notion de retrait du permis de construire passe à la trappe loin derrière la notion de délai de recours des voisins. Et pourtant … En Droit, chaque mot à son importance et des conséquences ! Attendez que le délai de retrait du permis de construire soit expiré Signer la vente du terrain sans attendre que le délai de retrait du permis de construire soit expiré est aux risques et périls de l’acquéreur imprudent. Ainsi le démontre, la dernière décision de la Cour de Cassation en date du 24 novembre 2016. Dans ce cas réel, l’acheteur a d’abord obtenu un arrêté de permis de construire. Puis, le Maire a retiré ce permis comme l’y autorise la Loi dans le délai de trois mois de sa délivrance. Pour quel motif ? Un risque d’inondations. L’acheteur poursuit le vendeur en nullité de la vente sur le fondement de l’erreur et en résolution pour vices cachés. L’acheteur imprudent obligé d’acheter un terrain inondable et inconstructible Les juges ont rejeté sa demande, lacheteur est obligé d’acheter alors que le permis de construire a été retiré. Rappelons le, le retrait veut dire que le permis de construire n’existe plus et n’a jamais existé. Il a disparu rétroactivement ! En effet, les juges estiment que l’erreur sur la chose vendue s’apprécie au moment de la formation de la vente. Or, au moment de la vente, il n’y a pas eu d’erreur. Oui, cela défie toute logique mais parfois la logique juridique… Par conséquent, la Cour de cassation étant juridiction de dernière instance, notre acheteur se retrouve propriétaire d’un terrain inondable et sans permis de construire. Terrain qu’il a définitivement acheté au prix d’un terrain constructible. Je souligne ici que les juges ont relevé que l’acte de vente contenait un état des risques mentionnant que les parcelles étaient en zone inondable et couvertes par un plan de prévention. Les juges sont peu indulgents avec les acquéreurs mal informés… Je relate un autre cas de jurisprudence qui s’approche de celui-ci dans l’article “Un terrain constructible classé en zone inondable” Dans ce cas, les acquéreurs d’un terrain ignoraient qu’un enquête publique était en cours au moment de leur achat. Cette enquête publique visait à modifier le plan de prévention des risques inondation et a tout simplement abouti à classer la totalité du terrain acheté en zone inondable et donc inconstructible. Les juges ont également condamné les acquéreurs mal informés à conserver leur terrain inondable et inconstructible acheté au prix du constructible, au motif qu’ils auraient du se renseigner par eux-mêmes d’une enquête publique en cours… Articles similaires

Contester un permis de construire n’est pas chose simple ni dénuée de tous risques. Voici les 5 précautions à prendre avant d’intenter un recours. 1. Être vigilant sur l’affichage du permis de construire L’affichage sur un panneau placé devant la voie publique est généralement le seul moyen pour les riverains de savoir qu’un permis de construire, une déclaration de travaux ou un permis de démolir viennent d’être accordés. Les mentions qui y figurent sont les suivantes le numéro sous lequel le permis est enregistré en mairie, sa date de délivrance, l’identité du ou des bénéficiaires, la nature de l’opération, la superficie totale du terrain, l’adresse de la mairie où le dossier peut être consulté, la mention des voies et délais de recours. En fonction de la nature du projet, doivent également être mentionnées la surface de plancher autorisée, la hauteur des constructions ou encore la surface des bâtiments à démolir. A noter que dans les grandes villes, il importe que l’adresse exacte du bâtiment de la mairie dans lequel se trouve le dossier soit précisée. Pour être valable, le panneau d’affichage doit être visible depuis la voie publique et ses mentions suffisamment lisibles. Le panneau lui-même, de forme rectangulaire, doit mesurer plus de 80 cm en ses côtés. S’il respecte ses conditions, cet affichage aura pour effet de faire partir le délai de recours, à compter de la pose du panneau voir point 5 ci-après. En revanche, un affichage incomplet n’a aucune incidence sur la légalité du permis de construire. Il incombe au bénéficiaire du permis de démontrer son bon affichage au moyen de constats d’huissier. 2. Récupérer l’intégralité du dossier de permis de construire Le panneau d’affichage ne comporte que des informations succinctes sur le permis de construire qui a été délivré. Il est donc nécessaire de se procurer l’arrêté et le dossier de permis de construire en mairie. Certaines mairies disposent d’un service de reprographie permettant d’obtenir une copie intégrale du dossier sous un certain délai moyennant le coût de la reproduction. D’autres proposent simplement de pouvoir consulter le dossier. Dans tous les cas, il doit être possible de prendre des photographies des éléments du dossier. Le bordereau de pièces en tête du dossier permet de savoir les pièces initiales et complémentaires qui en font partie, auxquelles s’ajoutent les avis cités dans les visas de l’arrêté. Il est indispensable de connaître la ou les zones du plan local d’urbanisme dans la ou lesquelles se situe le projet. Pour cela il faut d’abord identifier visuellement la parcelle au cadastre en rentrant l’adresse du terrain accessible sur le site internet puis repérer au moyen du plan de zonage, la zone en question. Ce plan de zonage est souvent disponible en ligne ou alors consultable en mairie. Tout individu peut consulter un dossier de permis de construire, sans avoir à justifier de son identité ou de ses motivations qui le regardent [1]. En cas d’obstruction persistante du service de l’urbanisme à laisser consulter le dossier, il est opportun de la faire constater par un huissier de Justice, afin que le juge administratif une fois saisi en tire toutes les conséquences. Il est également possible de saisir la Commission d’accès aux documents administratifs. 3. Procéder à un audit de légalité du permis de construire Il est indispensable de procéder en amont à un audit de légalité de l’autorisation avant de la contester, compte tenu des risques pesant sur le requérant en cas de recours illégitime causant un préjudice excessif au bénéficiaire pouvant entraîner une condamnation à l’indemniser pour procédure abusive. Pour ce faire, une fois la zone déterminée, il conviendra de se reporter à la partie du règlement du plan local d’urbanisme consacrée à cette zone pour connaître les règles applicables au projet. A ces règles, s’ajoutent celles prévues par le règlement nationale d’urbanisme, applicables même en présence d’un plan local d’urbanisme, codifiées aux articles R. 111-2, -4 et -20 à 27 du Code de l’urbanisme. A ces règles peuvent s’ajouter des servitudes d’urbanisme locales qui se trouvent dans les annexes du plan local d’urbanisme, notamment en ce qui concerne les espaces, arbres et bâtiments protégés, la protection contre les bruits près des grands axes de circulation ou encore les fuseaux de densité. L’examen du respect de ces règles par le projet relève de ce que l’on nomme la légalité interne. Il conviendra également d’examiner si le dossier comportait les éléments suffisants pour permettre au service instructeur de se prononcer en connaissance de cause et si tous les avis préalables obligatoires ont bien été sollicités. Il s’agit là de la légalité externe du permis. A noter que seules les lacunes susceptibles d’avoir eu une incidence sur le sens de la décision seront prises en compte par le juge [2]. 4. Etre en mesure de justifier de son intérêt à agir La recevabilité en justice d’un recours contre un permis de construire est subordonnée à la preuve d’un intérêt à agir qui incombe au requérant. Celui-ci doit donc démontrer de manière suffisamment précise et étayée en quoi le projet est susceptible, s’il est réalisé, de porter atteinte, directement, aux conditions de jouissance du bien qu’il occupe ou détient régulièrement. Il existe de toute évidence un lien avec la proximité du projet, de sorte que le voisin immédiat du projet est en quelque sorte présumé disposer d’un intérêt à agir [3]. Il ne suffit pas d’alléguer que la construction par sa nature, ses caractéristiques et son ampleur va forcément apporter son lot de désagréments. Il importe de démontrer, au moyen de pièces et d’un argumentaire précis photographies, rapports, attestations que par ses effets attendus perte d’ensoleillement, nuisances sonores, encombrement de la circulation et du stationnement, etc., le projet portera atteinte au cadre de vie du requérant. Lorsqu’il est envisagé de présenter un recours via une association de riverains, il faudra veiller à ce que le dépôt des statuts de cette association soit antérieur à l’affichage en mairie de la demande de permis et que l’objet et le champ d’action de cette association correspondent bien au projet litigieux. Si les statuts ne prévoient pas d’office que le président de l’association est habilité à la représenter en justice, celui-ci devra alors y être autorisé par une délibération de l’assemblée générale. 5. Maîtriser les délais de recours Le délai de recours contre une autorisation d’urbanisme quelle qu’elle soit est de deux mois à compter de l’affichage continu sur le terrain de l’autorisation pendant deux mois dans les conditions rappelées au point 1 ci-dessus. Souvent, il arrive que, lorsque les éléments qui précèdent ont été réunis, il ne reste plus que quelques jours à peine pour contester le permis. Il est alors utile de prolonger le délai de recours en faisant parvenir en mairie un recours gracieux dans le délai de recours. Pour être valable, le recours gracieux doit solliciter expressément le retrait de l’autorisation contestée en présentant des moyens de droit relevant de la légalité externe et de la légalité interne. En effet, si seuls des moyens relatifs à l’implantation des bâtiments sont invoqués dans ce recours légalité interne, il ne sera plus possible ensuite d’invoquer les lacunes du dossier légalité externe. Le recours doit être adressé au maire ou dans certains cas au préfet même si ce n’est pas lui-même le signataire de l’arrêté pris par délégation. Pour conserver une preuve de la date de dépôt, il est nécessaire de l’adresser par courrier recommandé avec accusé de réception ou remise en main propre contre récépissé en conservant un double tamponné. A partir de la réception d’une décision de rejet ou bien en cas de silence gardé pendant plus de deux mois par la mairie sur le recours gracieux, ce qui vaut rejet implicite, s’ouvre un nouveau délai de deux mois pour introduire une requête devant le tribunal administratif compétent. Ainsi, le dépôt d’un recours gracieux permet de se ménager un délai pouvant aller jusqu’à 4 mois pour préparer son recours et notamment pour faire réaliser un audit. A peine d’irrecevabilité du recours contentieux, dans les quinze jours de sa transmission, une copie du recours gracieux devra être notifiée aux bénéficiaires du permis. Afin de ne pas commettre d’erreurs dans ces différentes phases et selon la complexité du dossier, il peut s’avérer nécessaire de consulter un avocat spécialisé en droit de l’urbanisme. Recommandez-vous cet article ? Donnez une note de 1 à 5 à cet article L’avez-vous apprécié ? Notes de l'article [1] Conseil CADA n°20062797 du 29/06/2006 [2] CE, 4 juin 2014, Ferme éolienne de Tourny, req. n°357176 [3] CE, 13 avril 2016, M. Bartolomei, req. n°389798

Nousprésenterons ainsi les dix principales règles à connaître avant de former un recours contre un permis de construire. 1. Le délai pour contester un permis de construire. Le délai de

Publié le 29 sept. 2017 à 1508Le gouvernement vient d’exposer sa stratégie pour le logement et veut faire la chasse aux recours abusifs. Les mesures actuelles sont en effet inefficaces. Sanctionner ne sert à rien quand seul le temps compte. Il faut se donner les moyens de juger les recours contre les autorisations d’urbanisme ne sont naturellement pas abusifs certains permettent de rectifier des illégalités. Ils sont toujours aussi nombreux et les moyens pour les combattre sont manifestement inefficaces malgré les réformes et groupes de travail ces dernières geléEn voici une illustration un petit promoteur immobilier trouve un terrain en région parisienne, à quelques mètres d’une gare RER, dans un secteur considéré comme tendu». Il souhaite, après démolition de la maison existante, y construire un immeuble collectif de dix signe une promesse de vente sous condition suspensive d’obtention d’un permis de construire purgé de tout recours et obtient cette autorisation en août 2016. Il procède très rapidement à son aussi 10 mesures pour une nouvelle politique du logementMais en octobre 2016, quelques jours avant l’expiration du délai de recours, il reçoit la copie de deux recours administratifs adressés au maire. Ces recours sont formés par des riverains, plus ou moins proches du projet arguments – souvent non étayés – sont infondés. La commune les rejette rapidement. De manière tout à fait classique lorsqu’il s’agit de recours abusifs, les requérants attendent les derniers jours du délai de recours pour saisir le Tribunal administratif, soit début février 2017. Six mois se sont déjà écoulés depuis l’obtention du permis de temps, si le promoteur a vendu la quasi-totalité des logements, le projet est totalement gelé puisqu’il n’est pas propriétaire et que la banque ne débloquera pas les fonds en raison des recours. Il faut donc attendre la décision du juge… ou du tempsPourquoi transiger puisqu’il est confiant sur sa défense ? Parce que transiger, comme le souligne Alexandra François-Cuxac, auteur de L'immobilier au coeur», c’est acheter du temps». Et cet exemple en est la parfaite illustration il a usé de tous les moyens procéduraux à sa disposition afin que les requérants ne puissent plus présenter de nouveaux moyens en cours de procédure, une clôture est sur le point d’être prononcée, mais en raison de la charge du tribunal, l’audience n’aura pas lieu avant le 1er semestre 2019 ! soit plus de trois ans après l’obtention du permis de la décision du juge c’est bien souvent faire une croix sur les projets. Si les grosses opérations immobilières peuvent parfois être gelées plusieurs années, il n’en est pas de même pour les plus petites. Dans cet exemple, le vendeur du terrain n’a pas souhaité attendre ; il a préféré se replier vers des acquéreurs qui habiteront la maison existante, sans avoir à déposer de permis de construire. Exit le programme immobilier !Lire aussi Construction de logements bientôt une loi pour simplifier les procédures»Pourquoi ne transige-t-il pas ? Il est vrai que la plupart de ces recours abusifs sont guidés par l’objectif de monnayer le retrait du recours, au moyen parfois d’agissements pénalement répréhensibles. Si l’un des deux requérants a tenté une approche en ce sens, l’autre en revanche, motivé par des considérations politiques, instrumentalise ce la responsabilité de ces requérants ? C’est en théorie possible, notamment devant le juge administratif. Mais les conditions prévues sont très restrictives et les rares décisions favorables aux constructeurs prononcent des condamnations ridicules au regard des sommes en jeu, condamnations qu’il faudra recouvrer après de multiples démarches ou procédures, qui elles-mêmes, engendrent des spécialCes recours bloquent au moins projets en France. Cet exemple démontre que les aménagements procéduraux actuels et les sanctions prévues sont inefficaces. Seul le temps compte. Il faut faire de ce contentieux un contentieux spécial et mettre en place deux mesures principales 1. Prévoir une phase préalable au cours de laquelle le juge peut rapidement éliminer les recours irrecevables respect des délais, des formalités, vérification de l’intérêt à agir… ;2. Prévoir que le juge devra statuer dans un délai de 5/6 mois maximum soit une décision environ un an après l’obtention du permis de construire.Certes, il faut pour cela recruter des magistrats, mais le combat ne se gagnera pas sans y mettre les moyens ! Ces dépenses sont à mettre en balance avec les pertes financières engendrées par ces recours, notamment fiscales et avec les indemnités transactionnelles versées par les promoteurs qui sont inévitablement répercutées sur les Lapisardi et Agnès Boudin sont avocats à la Cour

Permisde construire : le certificat de non opposition. Lorsqu'un propriétaire souhaite débuter des travaux sur son terrain, il doit au préalable obtenir certaines autorisations pour pouvoir concrétiser son projet. Le certificat de non opposition est un document nécessaire pour que les travaux ne puissent faire l'objet d'aucune contestation. Sommaire1 Qu'est-ce qu'un recours gracieux ?2 Comment contester un permis de construire3 Les éléments permettant de faire un recours gracieux d'un permis de construire Lors de l'étude des dossier, les autorités responsables doivent s'assurer que le permis de construire obtenu est purgé de tout recours afin de s'assurer que vous êtes en règle avec l'administration. Dans le présent article, nous allons parler des éléments qui permettent de contester un permis de construire et comment et quels sont les recours possible contre un permis de construire. Qu'est-ce qu'un recours gracieux ? Un recours gracieux consiste à demander à l'autorité qui a délivré l'autorisation, généralement le maire, de procéder au retrait de cette autorisation. De ce fait, nous verrons exposées les raison qui justifient le retrait ou l'annulation de cette autorisation. L'autorité administrative aura alors deux mois pour vous répondre et si elle ne répond pas dans ce délais de deux mois, une décision implicite de rejet naîtra et vous aurez alors deux mois pour saisir le juge administratif pour contester l'autorisation d'urbanisme, et il s'agit là du recours contentieux. Vous pouvez contester un permis de construire soit par un recours gracieux ou un recours contentieux devant le juge administratif, mais préalablement, vous devez vous assurer qu'au moins deux conditions ont été remplies. La condition de l’intérêt pour agir qui indique que pour avoir un intérêt pour agir, il est important que les travaux soient de nature à affecter directement les conditions d'occupation et d'utilisation du bien que vous occupez. Et la seconde condition étant le délais de recours. Le délai est de deux mois à compter du premier jour de l'affichage d'une autorisation sur le terrain qui va accueillir ce projet. Cependant, il est conseillé de donner comme point de départ la date de délivrance de l'autorisation Les éléments permettant de faire un recours gracieux d'un permis de construire Vous vous demandez parfois comment contester un permis de construire que vous avez découvert sur le propriété de votre voisin ? Pour se faire, il faut d'abord démontrer son intérêt à agir, à savoir qu'effectivement ce permis de construire est susceptible de vous causer un préjudice d'agrément de vue ou autre sur votre parcelle. Dans une seconde étape, il convient de démontrer que ce permis est illégal et pour le démontrer, il faut attaquer l’arrêté de permis de construire qui est délivré par la mairie, en effet; car c'est la décision administrative que vous allez attaquer. Mais pour montrer son illégalité, il faut se faire communiquer impérativement le dossier de demande de permis de construire qui été déposer par le bénéficiaire du permis de construire, ce dossier en question est assez long il comprend de nombreuses pièces Des plans ; des plans de masse; des plans de façade et de toiture. Cependant, l'un des éléments les plus importants pour contester un permis de construire est bien la notice descriptive du projet ainsi que des photos de l'environnement proche et lointain. L'ensemble de ce dossier est soumis au respect des règles de l'urbanisme que l'on trouve soit dans un local d'urbanisme ou dans un plan d'occupation des sols ou une carte communale. JTz7.

q4w7u2e8lg.pages.dev/574

q4w7u2e8lg.pages.dev/197

q4w7u2e8lg.pages.dev/932

q4w7u2e8lg.pages.dev/696

q4w7u2e8lg.pages.dev/541

q4w7u2e8lg.pages.dev/809

q4w7u2e8lg.pages.dev/664

q4w7u2e8lg.pages.dev/40

q4w7u2e8lg.pages.dev/360

q4w7u2e8lg.pages.dev/969

q4w7u2e8lg.pages.dev/594

q4w7u2e8lg.pages.dev/901

q4w7u2e8lg.pages.dev/882

q4w7u2e8lg.pages.dev/313

q4w7u2e8lg.pages.dev/955

permis de construire purgé de tout recours